Der marktaktive Leerstand bei Geschosswohnungen in Deutschland ist 2020 zum ersten Mal seit 14 Jahren leicht angestiegen. Das geht aus dem aktuell veröffentlichten CBRE-empirica-Leerstandsindex 2021 hervor. Nach Angaben des Forschungsinstituts empirica erhöhte sich der bundesweite Wohnungsleerstand um rund 8.000 auf nunmehr rund 611.000 Wohnungen beziehungsweise 2,8 Prozent. Berücksichtigt wird im Rahmen des CBRE-empirica-Leerstandsindex jeweils nur der marktaktive Leerstand, das heißt, diejenigen leerstehenden Wohnungen, die unmittelbar vermietbar oder zumindest mittelfristig aktivierbar sind, beispielsweise nach Abschluss von Renovierungsarbeiten im Zuge eines Mieterwechsels. Sogenannte dysfunktionale Leerstände oder leerstehende Wohnungen, die aufgrund des Zustandes der Bausubstanz auf absehbare Zeit ohnehin nicht mehr vermietet werden können, bleiben dagegen unberücksichtigt. Als Datenbasis dienen Bewirtschaftungsdaten des Immobilienberatungsunternehmens CBRE sowie Analysen und Schätzungen auf Basis der empirica-Regionaldatenbank sowie der Daten des Statistischen Bundesamtes.
Bemerkenswert sind die teilweise extremen Unterschiede zwischen einzelnen Städten und Regionen. So stagnierte der marktaktive Leerstand in Wachstumsregionen bei 1,4 Prozent, was lediglich der Hälfte der bundesweiten Leerstandsquote entspricht. Die geringsten Werte wurden mit jeweils 0,2 Prozent in München und Frankfurt am Main verzeichnet, dicht gefolgt von Münster mit 0,3 Prozent sowie Freiburg und Ingolstadt mit jeweils 0,4 Prozent. Demgegenüber kam es in Schrumpfungsregionen zu einem erneuten Anstieg der Leerstandsquote, die dort mit 7,4 Prozent inzwischen mehr als das Zweieinhalbfache des Bundesdurchschnitts beträgt. Die höchste Leerstandsquote wurde mit 9,3 Prozent für Pirmasens ermittelt, dicht gefolgt von Frankfurt / Oder mit 9,1 Prozent. Dass auch in den Schwarmstädten Berlin, Stuttgart, Heidelberg, Nürnberg, Karlsruhe oder Braunschweig nach jahrelangem Rückgang ein erster, geringfügiger Anstieg der Leerstände sichtbar wurde, dürfte für Wohnungssuchende kaum ein positives Signal sein, denn mit 0,1 Punkten ist die Zunahme der Leerstände in diesen Städten äußerst gering.
Die Experten von empirica verweisen zwar darauf, dass die Mieten in Schwarmstädten schon seit drei Jahren langsamer als im Umland gewachsen seien und die Entwicklung der Leerstände auf eine mögliche Trendwende hindeute, betonten aber gleichzeitig, dass es noch offen sei, wie nachhaltig sich die Leerstandslage verändert habe. Das Corona-Jahr verzerre die Statistik, weil die Einwohnerzahl vieler Städte 2020 wegen der pandemiebedingt geringeren Zuwanderung aus dem Ausland per Saldo abgenommen habe. Bei einem Wegfall der aktuellen Reisebeschränkungen dürften die Zuwanderungszahlen wieder deutlich steigen, vor allem wegen des enormen Arbeitskräftemangels in vielen Branchen. Die Zeiten der starken Zuzüge in die Kernstädte dürften laut empirica dennoch zunächst vorbei sein, was sich vor allem an der seit Jahren zunehmenden Suburbanisierung zeige. Neben der Nachfrageseite entlaste aber auch die Angebotsentwicklung die urbanen Wohnungsmärkte.
„Die Analysten von empirica verweisen in diesem Zusammenhang darauf, dass in den Schwarmstädten mittlerweile doppelt so viele Wohnungen neu gebaut werden wie vor zehn Jahren und halten eine Entlastung daher zumindest mittelfristig für sehr wahrscheinlich“, sagt Jacopo Mingazzini, Vorstand von The Grounds. „Für Berlin gilt dies leider bislang nicht, und es bleibt abzuwarten, ob die Neuauflage der rot-grün-roten Koalition in Berlin hier in dieser Legislaturperiode umsteuern kann. Sollte es nach dem Ende der Pandemie wieder zu verstärkter Zuwanderung in die Metropolregionen kommen, rechnen wir für Berlin damit, dass sich dies überproportional im Umland bemerkbar machen wird und weniger in Berlin selbst.“
