Die Wohnungsmärkte der Berliner Umlandgemeinden weisen hinsichtlich ihrer Struktur und Entwicklung zum Teil erhebliche Unterschiede auf. Das gilt sowohl im Vergleich mit Berlin, vor allem aber auch im Vergleich der Umlandgemeinden untereinander. Während sich die Kaufpreise und Mieten südwestlich beziehungsweise südöstlich von Berlin bereits stark an das Niveau in der Bundeshauptstadt angenähert haben, sind sie insbesondere in einigen nördlichen und östlichen Umlandgemeinden noch deutlich niedriger. Das ergaben die im Auftrag von The Grounds durchgeführten Analysen des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln (IW Köln) für den im Oktober 2022 veröffentlichten „The Grounds Umland Report Berlin 2022“.
Besonders stark ausgeprägt sind die zwischen Berlin und dem Umland bestehenden Preisunterschiede, gemessen anhand der Preis-Miet-Relation, bei Wohnimmobilien im Bestand. Dafür müssen Käufer in Berlin im Schnitt 43 Jahresmieten aufwenden, während es im Umland nur 31 Jahresmieten sind. Bei Neubauobjekten fällt der Unterschied geringer aus. Hierfür werden in Berlin durchschnittlich rund 38 Jahresmieten verlangt, im Umland dagegen 33 Jahresmieten. Zu berücksichtigen ist dabei, dass das Mietniveau bei Neubauobjekten in der Regel höher liegt als bei Bestandsobjekten.
Das höchste Niveau der Kaufpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser im Bestand wurde in Kleinmachnow, Potsdam sowie in den Berliner Teilbezirken Charlottenburg und Steglitz registriert. Insgesamt variieren die durchschnittlichen Preise innerhalb Berlins zwischen 4.800 Euro pro Quadratmeter in Marzahn-Hellersdorf und 7.900 Quadratmetern in Charlottenburg-Wilmersdorf. Im Umland haben mittlerweile 30 der 53 untersuchten Gemeinden ein Preisniveau oberhalb von 4.000 Euro pro Quadratmeter erreicht.
Bei den Angebotsmieten pro Quadratmeter für Wohnungen reicht die Spanne in Berlin von 8,70 Euro in Lichtenberg bis zu 14,30 Euro in Friedrichshain-Kreuzberg. Das höchste Mietniveau im Umland wurde mit 12 Euro in Grünheide (Mark) registriert, dicht gefolgt von Gosen-Neu-Zittau mit 11,50 Euro. In Bernau und Strausberg dagegen liegen die durchschnittlichen Angebotsmieten für Wohnungen noch unterhalb von 10 Euro pro Quadratmeter und Monat.
„Insbesondere bei den Mieten gibt es inzwischen schon mehrere Standorte im Umland, an denen mehr verlangt und auch bezahlt wird als in einigen Bezirken und Ortsteilen von Berlin“, sagt Jacopo Mingazzini, Vorstand von The Grounds. „Es ist damit zu rechnen, dass sich das Niveau der Mieten und Kaufpreise in den Umlandgemeinden in den kommenden Jahren immer stärker an das Niveau von Berlin annähern wird.“
Der komplette The Grounds Umlandreport Berlin 2022 steht hier zum Download bereit: https://www.thegroundsag.com/umlandreport
