Der marktaktive Wohnungsleerstand in Deutschland, der sowohl unmittelbar vermietbare als auch mittelfristig aktivierbare Geschosswohnungen einschließt, belief sich laut CBRE-Empirica-Index 2022 zum Jahresende 2021 auf 607.000 Wohneinheiten, was im Bundesdurchschnitt einer Quote von 2,8 Prozent entspricht. Im Vergleich zum Vorjahr war somit ein Rückgang um 4.000 Einheiten zu verzeichnen, nachdem es zuvor einen zweijährigen leichten Anstieg gegeben hatte. In den verschiedenen Städten und Regionen verläuft die Entwicklung allerdings sehr unterschiedlich.
Zum einen verschärft sich die Wohnungsknappheit in den Großstädten weiter, und in Kreisen mit wachsender Einwohnerzahl liegt die Leerstandsquote mit durchschnittlich 1,4 Prozent nur halb so hoch wie im Bundesdurchschnitt. Am niedrigsten ist sie in München (0,2 Prozent), Frankfurt/Main, Münster und Freiburg (jeweils 0,3 Prozent), Hamburg und Ingolstadt (jeweils 0,4 Prozent) und Berlin (0,8 Prozent). Empirica-Chef Dr. Reiner Braun verweist darauf, dass mittelfristig keine Besserung in Sicht sei, da die Fertigstellungen aufgrund nicht begonnener Wohnungsneubauten auf Sicht von eher drei als zwei Jahren einbrechen dürften. Zum anderen sind in Schrumpfungsregionen steigende Wohnungsleerstände zu beobachten. Im Schnitt liegt die Leerstandsquote der Schrumpfungszonen bei 7,4 Prozent, in Pirmasens (9,3 Prozent) und Frankfurt/Oder (9,1 Prozent) ist sie sogar noch höher.
Nach Einschätzung von Empirica dürfte die Wohnungsknappheit in den Schwarmstädten mittelfristig andauern: Als Gründe werden sowohl die Zuwanderungszahlen als auch die zu erwartenden sinkenden Fertigstellungszahlen aufgrund von heute nicht begonnenen Neubauten genannt. Die Zeiten der starken Zuzüge in die Kernstädte dürften laut Empirica vorerst vorbei sein, was nicht zuletzt an der seit Jahren zunehmenden Abwanderung junger Familien ins Umland sowie an einer allmählich rückläufigen Landflucht von Studierenden oder Berufseinsteigern erkennbar sei.
„Vor allem rund um Berlin beobachten wir seit Jahren eine deutliche Belebung durch Zuzüge, die teils aus Berlin, teils aber auch aus anderen Regionen stammen. Angesichts der sinkenden Genehmigungs- und Fertigstellungszahlen innerhalb Berlins dürfte sich dieser Trend in den kommenden Jahren weiter verstärken“, sagt Jacopo Mingazzini, Vorstand von The Grounds. „Für Investoren und Kapitalanleger bleibt der Berliner Speckgürtel daher auf absehbare Zeit ein besonders attraktiver Markt.“
