Die Nachfrage nach Wohnraum ist in Deutschland vielerorts hoch, doch werden zu wenige neue Wohnungen gebaut, und der Neubau ist aufgrund von Materialknappheit, hohen Preisen und hohen Zinsen vergleichsweise teuer. Vor diesem Hintergrund hat das Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW) im Rahmen einer aktuellen Studie untersucht, mit welchen Lösungen Bauherren und Politik den Preisanstieg abmildern oder sogar stoppen könnten. Dabei analysierten die Wissenschaftler rund 210.000 Kauf- und rund 365.000 Mietangebote für Neubauwohnungen, die im Zeitraum von Januar 2018 bis Juni 2023 in Online- und Printmedien veröffentlicht worden waren und sich auf Wohnungen mit einer Größe von zwei bis fünf Zimmern bezogen. Um Preiseffekte festzustellen, wurden die angebotenen Wohnungen neben ihrer Lage insbesondere anhand verschiedener Ausstattungsmerkmale unterschieden.
Dabei zeigte sich, dass Wohnungen mit einfacher Ausstattung, beispielsweise mit einem günstigeren Bodenbelag, zur Miete rund 7,5 Prozent und zum Kauf rund 15 Prozent weniger kosteten. Bei Verzicht auf einen Keller oder ein Gäste-WC ergaben sich weitere Ersparnisse von bis zu drei Prozent. Zudem erwiesen sich Wohnungen in höheren Gebäuden in der Regel als günstiger. Ausgebaute Dachgeschosswohnungen können der Studie zufolge zwar eine sinnvolle Erweiterung darstellen, seien jedoch nicht unbedingt kosteneffizient. Eine weitere Sparmöglichkeit ergebe sich beim Parken. So seien Wohnungen ohne Stellplatz beim Kauf um mehr als acht Prozent und zur Miete um knapp sechs Prozent günstiger als vergleichbare Wohnungen mit Stellplatz.
Einen wichtigen Hebel sehen die Analysten im Preis für das Bauland. Verzichteten Kreise und Kommunen hier auf zehn Prozent, so wären Wohnungen immerhin zwei Prozent oder – in Städten – ein Prozent günstiger. Wenngleich dieser Effekt zunächst klein erscheine, sei er nicht zu unterschätzen, insbesondere bei Mehrfamilienhäusern in hochpreisigen städtischen Lagen. Den größten Hebel für geringere Kauf- und Mietpreise biete generell der Verzicht auf Wohnfläche. Bei kleinen Wohnungen seien zwar in der Regel die Quadratmeterpreise höher, absolut gesehen seien die Preise je Wohneinheit jedoch geringer.
IW-Immobilienexperte Michael Voigtländer sagte zu den Ergebnissen der Studie, Wohnen müsse wieder günstiger werden, und dafür führe am bezahlbaren Neubau kein Weg vorbei. Dazu, dass dieser in einer schwierigen Lage sei, trügen auch die Kommunen bei. So belaste die Grunderwerbsteuer beim Bau einer Immobilie sämtliche Beteiligten – Projektentwickler wie Käufer – und beim Weiterverkauf sogar mehrfach. Dies treibe die Nebenkosten und damit zugleich die Kauf- und Mietpreise nach oben. „Neubauten könnten wie in den Niederlanden oder in Belgien von der Steuer ausgenommen sein. Die Kommunen müssen jetzt umdenken, um den Markt zu entlasten, wo es nur geht“, so das Resümee von Voigtländer.
„Die Ergebnisse der Studie bieten interessante Ansatzpunkte für Projektentwickler, um den Preissteigerungen im Wohnungsbau entgegenzuwirken“, sagt Jacopo Mingazzini, Vorstand von The Grounds. „Vor allem aber sehe ich darin eine Aufforderung an die Politik, die ihr zur Verfügung stehenden Instrumente konsequent zu nutzen. Die Bereitstellung von günstigem Bauland und ein Wegfall oder zumindest eine Reduzierung der Grunderwerbsteuer könnten dem Wohnungsneubau in Deutschland dringend benötigte Impulse geben.“
