Die fünf attraktivsten deutschen Städte für wohnwirtschaftliche Investments sind Leipzig, Berlin, Potsdam, Hamburg und Darmstadt. Das ist eine der Kernaussagen des jüngsten Rendite-Risiko-Rankings der Lübke Kelber AG, über welches das Handelsblatt am 5. März 2025 exklusiv vorab berichtete. Für das Ranking wurden zahlreiche Datensätze, darunter zum Wohnungsmarkt, zur Wirtschaft sowie zum Bevölkerungswachstum analysiert. Insgesamt wurden 111 deutsche Groß- und Mittelstädte in die Untersuchung einbezogen.
Dabei fällt auf, dass im Unterschied zum Vorjahr nicht mehr alle deutschen Top-7-Metropolen unter den zehn attraktivsten Wohnimmobilienmärkten zu finden sind. Mark Holz, Head of Strategy and Research bei Lübke Kelber, der das Ranking gemeinsam mit seinem Team veröffentlicht hat, sagte dazu: „Die Top 7 Städte bleiben attraktiv, sind aber teuer.“ Die nicht mehr unter den Top Ten befindlichen Metropolen Düsseldorf, München, Frankfurt und Köln gehören gleichwohl immer noch zu den Top-25 des Rankings. Verbessert haben sich die Positionen bei mehreren Städten der zweiten und dritten Reihe.
Mit Blick auf die Preisentwicklung sagte Holz, die Preiskorrektur sei abgeschlossen und die Preise stiegen wieder. Die Ankaufsmultiplikatoren für Bestandsimmobilien in mittleren Lagen bezifferte er für die Metropolen im Durchschnitt mit dem 21,1-fachen der Jahresnettokaltmiete (Vorjahr 20,6-fach), während es in den B-Städten durchschnittlich das 16,7-fache (Vorjahr 16,5) sei. Neubauten in mittleren Lagen würden in A-Märkten zum 22,5-fachen (Vorjahr 22,4) und in B-Märkten zum 20-fachen (Vorjahr: 19,9) gehandelt.
Weitere Ergebnisse der Analyse sind die Beobachtungen, dass institutionelles Kapital an den Wohnimmobilieninvestmentmarkt zurückkehrt und vor allem Mehrfamilienhäuser wieder verstärkt in den Fokus der Investoren rücken. Neben Family Offices und großen Investment- und Assetmanagern seien auf der Käuferseite auch wieder große Wohnimmobilien-AGs zu finden, welche in den zurückliegenden Jahren eher verkauft hatten. Zudem weist Holz darauf hin, dass die Top Standorte nicht mehr die Top-Wachstumshubs seien. Fast alle Metropolen verlören Bevölkerung an den Speckgürtel sowie an Städte der zweiten und dritten Reihe im Umfeld der Metropolen. Gründe dafür seien das Fehlen von bezahlbarem Wohnraum in den Metropolen sowie die Möglichkeit der Arbeit im Home-Office. Der Trend zur Urbanisierung, der die letzten 10-15 Jahre dominiert habe, sei gebrochen. Eine neue Entwicklung sei darüber hinaus, dass die Privatisierung von Beständen wieder Fahrt aufnehme. Gesunkene Zinsen ließen den Wohnungserwerb für private Kapitalanleger und Selbstnutzer wieder erschwinglicher werden, und auf der Verkäuferseite könnten Einzelvertriebsstrategien insgesamt für höhere Margen sorgen als ein Globalvertrieb.
„Die Ergebnisse der Analyse von Lübke Kelber bestätigen uns in unserer Strategie, sich nicht nur auf Berlin, sondern vor allem auch auf Städte und Gemeinden im Umland der Bundeshauptstadt zu fokussieren. Angesichts der attraktiven Rahmenbedingungen sehen wir hier gute Chancen sowohl für die Vermarktung von Neubauprojekten an Kapitalanleger und Selbstnutzer als auch für den Vertrieb von Bestandswohnungen im Wege der Einzelprivatisierung“, sagt Jacopo Mingazzini, Vorstand von The Grounds.
