Nach dem Bekanntwerden des Koalitionsvertrages von CDU, CSU und SPD dürfte sich die restriktive Mieten- und Wohnungspolitik in Berlin tendenziell verschärfen. Das geht aus einer am 17. April 2025 veröffentlichten Pressemitteilung der Kanzlei Bottermann::Khorrami hervor. Darin heißt es, die traditionell eher restriktive Mieten- und Wohnungspolitik des Landes Berlin werde von der kommenden Bundesregierung wieder verstärkt unterstützt. Dies bestätige eine erste Lektüre des Koalitionsvertrages von CDU und SPD. So hätten sich die Koalitionäre verpflichtet, den in Berlin geltenden Umwandlungsschutz nach Paragraph 250 Baugesetzbuch um fünf Jahre und die Mietpreisbremse um vier Jahre zu verlängern und dabei erstmals Bußgeldregelungen für Verstöße von Vermietern gegen diese Regelungen einzuführen.
Rechtsanwalt Uwe Bottermann von der Kanzlei Bottermann::Khorrami sagte dazu: „Zweifellos wird das Land Berlin von diesen Möglichkeiten unmittelbar nach Inkrafttreten der gesetzlichen Regelungen Gebrauch machen, auch wenn die Mietpreisbremse noch komplizierter wird.“, Der Immobilien- und Mietrechtsexperte verweist darauf, dass die Regeln der Mietpreisbremse zivilrechtlicher Natur und von Mietern gerichtlich durchsetzbar seien. Eine Durchsetzung solcher Ansprüche mittels Bußgeldern wäre nach Einschätzung von Bottermann eine öffentlich-rechtliche Komponente und somit systemfremd. Es sei dann in erster Linie Sache der Behörden, einen Verstoß festzustellen, und Verwaltungsgerichte hätten dann zu klären, ob das Handeln der Behörde rechtmäßig war. Hierdurch werde ein ursprünglich rein zivilrechtlicher Sachverhalt einer zivilrechtlichen Klärung entzogen. Dabei sei die zivilrechtlichen Durchsetzungsmöglichkeit der Mietpreisbremse völlig ausreichend und Verstöße dagegen bereits jetzt mit einem erheblichen Risiko für Vermieter.
Darüber hinaus warnt Bottermann vor möglichen Problemen durch die ebenfalls im Koalitionsvertrag vereinbarte Option einer erweiterten Regelung „in angespannten Wohnungsmärkten“ für „Indexmieten bei der Wohnraumvermietung, möblierte Wohnungen und Kurzzeitvermietungen“. Ein gesetzlicher Eingriff, der statt möblierter Angebote klassische Mietverhältnisse schaffen solle, würde am Wohnungsmarkt zu einer Zerstörung der noch verbliebenen Fluktuationsreserve führen und dadurch Zuzugsmöglichkeiten beeinträchtigen. Manche Vermieter nutzten zwar Möblierungszuschläge, um dadurch die tatsächliche Miethöhe zu verschleiern, doch erfolgt eine möblierte Vermietung nach Einschätzung von Bottermann in der Regel vor allem deshalb, weil die vorübergehende Vermietung gewünscht ist und auch von Mietern nachgefragt wird.
Als typische Form der Überregulierung kritisiert Bottermann eine erweiterte Regulierung bei Indexmieten, beispielsweise durch Kappungsgrenzen. Fragen werfe auch die geplante Vereinfachung eines preislimitierten Vorkaufsrechts in Milieuschutzgebieten auf. Bottermann stellt klar, dass das kommunale Vorkaufsrecht nach § 24 BauGB kein Mittel zum Schutz von Mietern vor Überforderung durch immer höhere Mieten sei, wie es am Beginn des entsprechenden Absatzes im Koalitionsvertrag suggeriert werde. Vielmehr seien die Grundlagen des Milieuschutzrechts in § 172 BauGB „recht unpräzise gefasst“. Der Gesetzgeber müsse zunächst überlegen, wie sich das Milieuschutzrecht an sich konkretisieren lasse, wobei die Ausnahme von selbst genutztem Wohneigentum von den Regeln des Milieuschutzes ein guter Ansatz sei.
„Diese Würdigung der für den Berliner Wohnungsmarkt besonders relevanten Passagen aus rechtlicher Sicht zeigt, dass nach dem Regierungswechsel kaum spürbare Impulse für eine Entspannung zu erwarten sind“, sagt Jacopo Mingazzini, Vorstand von The Grounds. „Wenn Bürokratie und restriktive Rahmenbedingungen bei diesen Themen weiter zu- statt abnehmen, werden die zweifellos positiven Ansätze zur Vereinfachung und Beschleunigung des Bauens, die sich an anderer Stelle im Koalitionsvertrag finden, in Berlin nicht die erhoffte Wirkung entfalten können.“
